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路透北京9月5日電---隨著樓市寒意加深,中國銀行業與地產業一榮俱榮的燃情歲月漸成往事.中國式房貸危機上演的幾率固然不大,但若樓市嚴冬再持續一年半載,銀行壞賬上升和盈利受累恐怕難以避免.

上述擔心絕非杞人憂天.在整體經濟放緩的背景下,銀行利潤高增長的基礎已不穩固,亮麗的中報掩蓋不了逾期貸款增加的苗頭.作為商業銀行的重點客戶,房地產業在調控趨緊之下疲態漸顯,也成為銀行的心腹之患.

江蘇省銀監局局長于學軍認為,如果樓市調整持續,房地產銷售進一步惡化,銀行貸款出問題只是早晚,就看在各家銀行中占多大比例以及受影響大小."即使房價下跌5%-10%,銀行也需要兩三年消化不良貸款,而如果下跌30%以上,(銀行貸款)大面積出問題也是可能的."

中金公司的銀行業壓力測試顯示,如果中國前十大城市房價下跌10%,GDP增速下降到9.5%,則上市銀行不良貸款馀額將增長19%,2009年凈利潤增速將達到22%;如果十大城市房地產價格調整40%,GDP增速降至7%,則上市銀行不良貸款馀額將大幅增長126%,明年凈利潤將同比下降26%.

雖然上述結果僅基于最悲觀的情景假設,背後的故事其實是:隨著經濟放緩態勢明朗和調控政策的持續,業界的看法正趨向謹慎保守.

"房地產貸款前景的不確定性在很大程度上取決于政府的調控走向.如果調控持續一段時間,初步估計下半年房地產壞賬可能趨于增加,但增量會比較有限."國泰君安證券金融業首席分析師伍永剛表示.

種種跡象表明,政府尚未有放松調控的意圖.就在上周,萬眾聚焦北京奧運後會否有"重大利好"出臺之際,中國人民銀行和銀監會發出通知,要求嚴格執行商業性房地產信貸管理,禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款等.業內人士認為,通知雖然是重申已出臺的相關措施,但對銀行仍具有相當威懾力.

去年9月央行祭出房貸新政以來,中國房價瘋漲勢頭戛然而止,成交明顯萎縮.全國70個大中城市房屋銷售價格環比漲幅自去年10月起逐步回落,6月甚至出現零增長.今年上半年全國商品房銷售面積同比下降7.2%,去年同期則增長21.5%.最新的7月數據顯示,已有近20個大中城市房價出現環比下跌.

**樓市調整難免,銀行宜早防范**

一位地方監管高層對路透分析稱,本輪房地產市場的調整,實際上是對此前個別熱點地區和一段時間內房價增長過快的一種修正."調整是必然的,政府希望通過調整來擠泡沫,問題在于泡沫怎麼擠.銀行如果及早防范,應該能將風險控制在局部."

從各銀行的半年報看,房地產相關貸款占比及不良率普遍有所降低,但部分銀行的逾期貸款亦出現增加趨勢.上市房企半年報更明確傳遞出行業盈利增長放緩的訊息.房地產龍頭萬科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)今年上半年凈利潤同比僅增24%,明顯遜于去年逾一倍的增幅.

房地產調控趨緊,即使大型開發商也明顯感受到壓力.萬科去年底率先在部分地區降價促銷以保業績增勢,并引發各地開發商紛紛效仿.

一家國有上市銀行分行負責人笑稱,"房地產業過去幾年日子太好過了,這次擠泡沫也是逼他們讓出部分利潤空間.但畢竟保持房市穩定健康發展的基調不會變,萬一房地產行業真的掉頭向下走,也不排除會有救市政策出臺."

國泰君安的伍永剛預計,政府可能會將房地產調控力度持續一段時間,逼地產商就范,但應該不會加倍嚴厲."除非政府出臺非常嚴厲的措施,否則銀行不會發生真正意義上的'房貸危機'."

**系統性風險尚不足慮**

禍起歐美的次貸危機和近期深圳等地的"斷供"潮,一度令人對中國新興的房貸業務擔心不已.對此多位銀行家及分析人士均表示,中國住房按揭貸款質量安全可控,在較長時期內仍將是銀行利潤的增長點.

所謂次級房屋抵押貸款,是指專門為信用記錄不佳或資金不足的貸款人提供的一種短期內低息、中長期高息的房屋貸款品種,其風險較高,利率也較高.

前述地方監管高層預計,本輪房價調整中,不排除前期房價漲幅居高的深圳、上海等地發生局部風險,并殃及個別放松審貸標準的銀行."不過這只是個案,不會在全國大面積發生.中國銀行業已經從美國次貸危機得到了教訓,這一課上得很及時."

瑞銀集團中國銀行業分析師王瑤平認為,中國按揭貸款首付比例相對較高,且貸款期限較長,在房價高位買房的居民占比較低.據其測算,H股上市銀行的平均抵借率(貸款馀額/房產價值)控制在50%以內."萬一斷供,房貸有首付有抵押,銀行風險完全可控."

"斷供"風險究竟幾何?伍永剛的團隊對中國上市銀行逐一作了測算,將各行于去年下半年房價大幅上升時期發放住房按揭貸款額占現有按揭馀額的比重,作為未來房價波動引發"斷供"風險的參考.結果顯示,多數銀行占比控制在20%以內甚至接近10%,只有興業銀行(31.34%)(601166.SS: 行情)和中信銀行(26.05%)(601998.SS: 行情)(0998.HK: 行情)占比較高.

開發貸款由于杠桿比率明顯高于按揭貸款,在房企資金鏈普遍趨緊的現狀下,被認為是房地產貸款風險最薄弱的環節.截至今年6月末,房地產開發貸款馀額為1.95萬億元,占全國商業性房地產貸款馀額的37.5%.今年上半年,新增開發類貸款仍占到房地產貸款增量的46%.

王瑤平表示,一般而言,房地產開發貸款占全部貸款比重越小,潛在風險越小.對于新發放的貸款,銀行亦從客戶選擇、貸款額度等方面加大控制力度."(開發貸款)其實最近兩三年內已經收緊,中小開發商很難借到錢,我們看不到大規模的風險."(完)

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